شهد برنامج «الحكاية» يوم السبت 12 سبتمبر 2026 مداخلة هاتفية مع هشام طلعت مصطفى، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لمجموعة طلعت مصطفى القابضة، في حوار مع الإعلامي عمرو أديب تناول عددًا من القضايا المتعلقة بـ السوق العقاري المصري والتطورات التي يشهدها خلال الفترة الحالية.
وتناول الحوار عدة محاور، من بينها أداء الشركات العقارية، وإعادة بيع الوحدات، ومعدلات التحصيل، وتنظيم السوق وتصنيف المطورين. ومن خلال موقع سكينة نستعرض أبرز ما ورد في مداخلة هشام طلعت مصطفى مع عمرو أديب، من خلال عرض أهم الأسئلة التي طُرحت والإجابات التي جاءت عنها.
لماذا أصبحت إعادة بيع بعض الوحدات أبطأ؟
تطرق الحوار إلى ملاحظة وجود اختلاف في سرعة إعادة بيع الوحدات مقارنةً بالفترات السابقة، وشرح هشام طلعت مصطفى أن فهم هذا التغير يرتبط بما شهده السوق خلال عامي 2023 و2024، ثم بالظروف التي تغيرت خلال عامي 2025 و2026.
ويمكن تلخيص ما ذكره في عدد من النقاط:
- ارتفاع الأسعار خلال 2023 و2024: شهدت هذه الفترة زيادات كبيرة في أسعار العقارات، بالتزامن مع ارتفاع تكاليف البناء وتغيرات سعر الصرف.
- شراء بعض الوحدات بغرض إعادة البيع: اتجه بعض العملاء إلى الاستثمار العقاري من خلال شراء وحدات بهدف الاستفادة من ارتفاع الأسعار وإعادة بيعها في وقت لاحق.
- الاعتماد على دفعات أولية: أشار هشام طلعت مصطفى إلى أن بعض المشترين كانوا يدخلون في شراء الوحدات بعد سداد نسب مثل 10% أو 15% أو 20% من قيمتها، ثم يتجهون إلى إعادة البيع.
- اختلاف ظروف السوق لاحقًا: لم تستمر الارتفاعات السعرية خلال 2025 و2026 بالوتيرة نفسها التي شهدتها الفترة السابقة.
- تأثر السوق الثانوية: مع وجود وحدات اشتراها بعض العملاء بهدف إعادة البيع، إلى جانب تغير مستويات السيولة والقدرة الشرائية، أصبحت بعض عمليات إعادة البيع تحتاج إلى وقت أطول.
هل يعاني القطاع العقاري من فقاعة عقارية؟
وبحسب ما أوضحه هشام طلعت مصطفى خلال المداخلة، فإن البيانات الرسمية الصادرة عن الشركات المدرجة بالبورصة وهيئة الرقابة المالية تشير إلى أن القطاع العقاري في مصر يمر بمرحلة تصحيح وإعادة توازن، وليس فقاعة مالية، ويمكن قراءة ذلك من خلال المؤشرات التالية:
مبيعات كبار المطورين العقاريين
- حققت أكبر 10 شركات عقارية مبيعات تجاوزت 800 مليار جنيه خلال عام 2026، كما لديها أكثر من 500 ألف وحدة تحت التطوير والتنفيذ.
- وشهد الساحل الشمالي إقبالًا كبيرًا، إذ تجاوزت مبيعات أكبر 3 شركات عقارية هناك 400 مليار جنيه، ومن بينها مشروعات كبرى مثل SouthMED وغيره من الطروحات الكبرى.
نموذج أداء مجموعة طلعت مصطفى (TMG)
تُعبر حركة المبيعات لدى المجموعة عن السلوك العام للسوق الانتقالي:
- عام 2024 (الذروة الاستثنائية): حققت مبيعات قياسية بلغت نحو 500 مليار جنيه نتيجة التكالب الاستثماري للتحوط من التضخم.
- عام 2025 (بدء الاستقرار): بلغت المبيعات المتعاقد عليها حوالي 384 مليار جنيه.
- عام 2026: استقرت المبيعات حتى منتصف العام عند مستويات قوية بلغت حوالي 270 مليار جنيه.
- الاستنتاج: التراجع الحاصل مقارنة بـ 2024 ليس انكساراً للسوق، بل هو عودة إلى معدلات النمو الطبيعية (التي تراوحت بين 30% إلى 40% سنوياً في الفترة من 2019 حتى 2023).
مؤشرات السلامة المالية وضبط السوق
رغم التباطؤ النسبي في حركة إعادة البيع بين الأفراد، يرى هشام طلعت مصطفى أن أساسيات القطاع العقاري ما زالت قوية، ويظهر ذلك في نقطتين رئيسيتين:
- نسب التحصيل المرتفعة: تصل نسب تحصيل الأقساط لدى الشركات العقارية الكبرى إلى 99.6%، مما يعني أن نسبة التعثر ضئيلة جداً ولا تتعدى 0.4% (4 في الألف)، وهذا يؤكد أن العملاء ملتزمون بالسداد ولا توجد أزمة تعثر لدى هذه الشركات.
- تنقية السوق وحماية المشتري: تنحصر المشاكل في نسبة ضئيلة جداً لا تتعدى 1% إلى 2% من حجم السوق، وهي تخص بعض الدخلاء والشركات الصغيرة التي دخلت القطاع في آخر خمس أو ست سنوات. الحل الجاري العمل عليه من خلال مشروع قانون في البرلمان هو وضع تصنيف للمطور العقاري بناءً على ملاءته المالية وهيكله التنظيمي والإداري والفني لضمان قدرته على الالتزام ومنع الدخلاء على المهنة.
آلية تنازل ونقل الوحدات قبل التسليم
تطرق الحوار أيضًا إلى آلية انتقال الوحدات من مشترٍ إلى آخر قبل استلامها، وأوضح هشام طلعت مصطفى أن هذا الأمر يحدث بصورة منتظمة لدى الشركات الكبرى، ولا يرتبط بالضرورة بوجود أزمة في السوق.
وأشار خلال المداخلة إلى أن:
- بعض العملاء يمكنهم نقل الوحدة إلى مشترٍ آخر بعد سداد 10% أو 15% من قيمتها، وليس بالضرورة الانتظار حتى سداد 30% أو 45%.
- مجموعة طلعت مصطفى تشهد سنويًا عمليات نقل تتراوح بين 5 آلاف و7 آلاف وحدة من العملاء إلى مشترين جدد قبل التسليم.
- هذه العمليات تمثل جزءًا من حركة السوق المعتادة، ولا تعني في حد ذاتها وجود مشكلة في القطاع العقاري.
كيف تغيرت معدلات الربحية في السوق العقاري؟
أوضح هشام طلعت مصطفى أن معدلات الربحية في السوق العقاري شهدت تغيرًا خلال السنوات الأخيرة، خاصة مع الارتفاعات الكبيرة في الأسعار خلال فترة التضخم.
وذكر أن الأرباح خلال تلك الفترة كانت استثنائية وغير مستقرة، بينما عادت معدلات الربحية لدى الشركات المستقرة إلى مستوياتها الطبيعية، والتي تتراوح بين 13% و18%.
ختامًا:
تكشف مداخلة هشام طلعت مصطفى مع عمرو أديب عن صورة أوسع للتغيرات التي يشهدها السوق العقاري المصري، من حركة إعادة البيع إلى أداء الشركات وتنظيم السوق.
وتبقى متابعة هذه المؤشرات مهمة لفهم اتجاهات السوق خلال الفترة المقبلة، خاصة مع استمرار النقاش حول مستقبل الطلب والأسعار وآليات عمل القطاع.
الأسئلة الشائعة حول مداخلة هشام طلعت مصطفى مع عمرو أديب
متى كانت مداخلة هشام طلعت مصطفى مع عمرو أديب؟
كانت يوم السبت 12 سبتمبر 2026، خلال برنامج «الحكاية» مع الإعلامي عمرو أديب.
ما أبرز الموضوعات التي تناولتها المداخلة؟
تناولت أداء الشركات العقارية، وإعادة بيع الوحدات، ومعدلات التحصيل، وتنظيم السوق، وتصنيف المطورين العقاريين.
لماذا أصبحت إعادة بيع بعض الوحدات أبطأ؟
أرجع هشام طلعت مصطفى ذلك إلى تغير ظروف السوق مقارنة بالفترة التي شهدت ارتفاعات سعرية كبيرة خلال 2023 و2024، إلى جانب تغير مستويات السيولة والقدرة الشرائية.
هل يرى هشام طلعت مصطفى أن السوق العقاري المصري يواجه فقاعة عقارية؟
أوضح خلال المداخلة أنه لا يرى ما يحدث فقاعة عقارية، واستند في حديثه إلى مؤشرات مبيعات الشركات العقارية الكبرى وحجم الوحدات التي يجري تطويرها.
كم بلغت مبيعات أكبر الشركات العقارية التي تحدث عنها هشام طلعت مصطفى؟
ذكر أن مبيعات أكبر 10 شركات عقارية تجاوزت 800 مليار جنيه خلال عام 2026، وفق الأرقام التي عرضها خلال المداخلة.
ما نسبة التحصيل لدى الشركات العقارية الكبرى؟
أشار إلى أن معدلات التحصيل لدى الشركات العقارية الكبرى تصل إلى 99.6%.
ما المقصود بتصنيف المطورين العقاريين؟
هو وضع معايير لتصنيف المطورين وفقًا للملاءة المالية والقدرات التنظيمية والإدارية والفنية، بحسب ما طرحه هشام طلعت مصطفى خلال المداخلة.
هل يمكن نقل الوحدة أو التنازل عنها قبل التسليم؟
نعم، أوضح هشام طلعت مصطفى أن نقل الوحدات قبل التسليم يحدث لدى الشركات العقارية الكبرى.
ما نسبة السداد التي يمكن عندها نقل الوحدة إلى مشترٍ آخر؟
ذكر أن نقل الوحدة يمكن أن يحدث بعد سداد 10% أو 15% من قيمتها، وليس بالضرورة الانتظار حتى سداد 30% أو 45%.
ما معدلات الربحية الصافية التي ذكرها هشام طلعت مصطفى؟
ذكر أن صافي هامش الربح لدى الشركات المستقرة يتراوح بين 13% و18%.
